2010年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控被一些業(yè)內(nèi)人士稱為"史上最嚴"，大致有三波"攻勢"，抑投機、增供應(yīng)、促保障，"組合拳"成效漸顯，房價較快上漲態(tài)勢暫時得到一定程度遏制，長期失衡的市場結(jié)構(gòu)也初顯積極變化。
但是，進入12月后，部分城市房市、地市出現(xiàn)明顯升溫、反彈，全國商品房銷售額在"最嚴調(diào)控年"里有望逆勢創(chuàng)下新高。這都需要引起高度警惕。樓市調(diào)控"機遇"和"壓力"并存，只有不斷加強"制度性調(diào)控"和"保障房建設(shè)"，才能逐漸化"被動"為"主動"，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
樓市調(diào)控"政策圖"
2010年的房地產(chǎn)市場調(diào)控大致經(jīng)歷三個階段，可謂"后浪推前浪"。
1月份，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)，包括增加供應(yīng)、加強監(jiān)管、加快保障房建設(shè)、落實政府責任等方面的十一條措施，被業(yè)內(nèi)稱為"國十一條"。二套房首付比例提至40%，以"抑制投資投機性購房需求"。
中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄注意到，"國務(wù)院再次明確要'促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展'，是防范過熱而不是打壓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。"
不過，市場并未完全如人們希望的那樣步入平穩(wěn)軌道。1月以后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化，但部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍。尤其是不斷冒頭的高價地塊，更是攪動著地市、樓市快速升溫。
4月，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》"利劍出鞘"，此"國十條"目標直指高房價，并首次提出"商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款"，對不符合相關(guān)條件的非本地居民則"暫停發(fā)放購買住房貸款"；此外，"地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)"。
隨后一段時期，樓市形成了"拉鋸戰(zhàn)"。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈有所收緊，土地供應(yīng)顯著增加，剛性需求或觀望、或出手，炒房投資客或轉(zhuǎn)移、或蟄伏。及至9月底，各地限購、限貸等細化措施以及各部委相關(guān)文件密集出臺，形成樓市調(diào)控第三輪"沖擊波"。截至11月底，已有15個城市陸續(xù)出臺了落實調(diào)控的實施細則，就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個方面作出規(guī)定。
業(yè)內(nèi)人士指出，今年的樓市調(diào)控特點可用"三結(jié)合"來形容，即價格、法律手段和行政手段結(jié)合，短期"治標"和長期"治本"結(jié)合，"市場"和"保障"結(jié)合。
從價格和結(jié)構(gòu)兩個角度看調(diào)控成效
"三結(jié)合"的調(diào)控成效不容否認。以各方極為關(guān)注的房價為例，梳理國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可見，今年70個大中城市房價同比增幅在4月達到12.8%的峰值，隨后各月分別為12.40%、11.40%、10.30%、9.30%、9.10%、8.60%，至11月降至7.70%，逐月回落態(tài)勢明顯。
更長遠的積極效應(yīng)或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。比如，數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42697億元，同比增長36.5%。同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。一些人擔心的"調(diào)控之下房地產(chǎn)開發(fā)可能大幅萎縮"的局面沒有出現(xiàn)。"房屋新開工面積"指標表現(xiàn)同樣較為出色，1-11月，房屋新開工面積14.51億平方米，增長48.7%。事實上，今年前10個月的新開工面積已經(jīng)超去年全年。
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說："雖然今年可售住宅還是比較緊缺，但明年的供應(yīng)量會明顯增加。一旦供應(yīng)量能夠保證，樓市調(diào)控的形勢將會好很多。"
另一方面，多年滯后的保障房建設(shè)今年明顯提速，"供地"和"建房"兩端均有突破。供地方面，國土資源部今年的保障性住房計劃供應(yīng)土地2.45萬公頃，較上年實際出讓面積大幅增長123%。目前看來，上海等不少重點城市都有望超額完成全年任務(wù)。建設(shè)方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房與棚戶區(qū)改造已經(jīng)開工520萬套，占年度開工計劃580萬套的90%，年底前將全部開工。一些熱點省市在11月底已完成全年保障房開工任務(wù)，一些地方建設(shè)規(guī)模已超過了年初目標。加上明年1000萬套的保障房建設(shè)目標，如果按時足量供應(yīng)，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生顯著變化。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，抑制投資投機性需求、加快保障房建設(shè)等調(diào)控措施將長期持續(xù)，困擾樓市的結(jié)構(gòu)性問題有望逐步得到解決。上海市政協(xié)研究房地產(chǎn)的人士認為，今年樓市調(diào)控最重要的成果之一，就是改變、穩(wěn)定了人們的預(yù)期，各方對樓市平穩(wěn)健康運行的信心進一步增強，這將為調(diào)控持續(xù)進行創(chuàng)造良好環(huán)境。
2010年底樓市"翹尾" "最嚴調(diào)控"下依然有"好年景"
不過，進入12月，部分城市的房市、地市卻出現(xiàn)明顯反彈。比如，據(jù)媒體報道，北京房山區(qū)一樓盤12月18日首期推848套房源，居然共發(fā)放了7000多張搖號卡。購房者徹夜排隊，開盤后一日賣光。數(shù)據(jù)顯示，全國多個熱點城市12月以來呈現(xiàn)"量增價穩(wěn)"乃至"量價齊升"態(tài)勢，個別城市房價持續(xù)保持在新一輪調(diào)控以來的新高位之上。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.48%，接近去年全年水平。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，由于12月數(shù)據(jù)集中報送，加上銷售形勢上佳，今年全國商品房銷售額有望突破5萬億元，創(chuàng)下新高。在"最嚴調(diào)控年"里，房地產(chǎn)收獲了難得的"好年景"！
土地市場近期也"異軍突起"。比如，12月16日，保利地產(chǎn)分別以11億元奪得廣州白云新城一幅地塊，樓板價達20605元／平方米，溢價率198.6%，這是廣州住宅用地樓板價首破兩萬元。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自11月以來，廣州、武漢、杭州、南京等城市先后拍出了年度"單價"地王。
一知名房企負責人告訴記者："大開發(fā)商目前資金狀況沒有太大壓力，土地成本有多高、未來蓋什么房子等都不是關(guān)鍵問題，最重要的是土地能否拿得下來。"
截至12月16日，中原地產(chǎn)監(jiān)測的12個城市中已有廣州、深圳、天津、成都等7市超額完成今年居住用地供應(yīng)計劃，有些城市"賣地"收入翻番，有些熱門城市則創(chuàng)下歷年新高。
樓市更需加強"制度性調(diào)控"和"保障房建設(shè)"
年底樓市的"翹尾"似乎在意料之中。必須注意到，宏觀經(jīng)濟形勢深深地影響著樓市的走勢。比如，在通脹預(yù)期驅(qū)動之下，投資甚至已經(jīng)成為一些人的剛性需求。央行近期的《2010年第4季度儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，居民投資意愿首次超過儲蓄意愿，45.2%的城鎮(zhèn)居民選擇投資，而房地產(chǎn)投資以26.1%的相對高值繼續(xù)成為居民投資首選。一些業(yè)內(nèi)人士指出，CPI在年末走高，股市經(jīng)歷一年盤整后大量被套資金逐漸退出，不少人最終認定房地產(chǎn)投資還是目前最好的保值方式，"投資性剛性需求"很難減弱。
住建部負責人日前坦承，房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求、民間資本投資領(lǐng)域過窄、全球化熱錢涌入與人民幣升值影響、房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失、地方政府對土地財政依賴、各地經(jīng)濟發(fā)展存在差距?？梢灶A(yù)計，這些難點將對樓市調(diào)控構(gòu)成明顯制約。綜合以上觀點和分析看，樓市調(diào)控"機遇"和"壓力"并存。
業(yè)內(nèi)人士認為，今年的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)"加快推進住房保障體系建設(shè)""逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系"。這為我國房地產(chǎn)業(yè)將來一段時間的發(fā)展和調(diào)控確定了方位。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)進一步建立、實施"制度性調(diào)控"。住建部政策研究中心副主任秦虹認為，這些制度應(yīng)包括：及時反映市場需求變化的土地市場制度，讓企業(yè)自我承擔風(fēng)險的房地產(chǎn)金融制度，能自動調(diào)節(jié)住房資源占有和收益分配的房地產(chǎn)稅收制度等。此外，《住房保障法》也應(yīng)加快出臺。
保障房建設(shè)和供給應(yīng)繼續(xù)加快推進。相比于多年滯后留下的巨大缺口，目前保障房供應(yīng)量還遠遠不夠，其平抑房價過快上漲、穩(wěn)定市場運行的功能也有待進一步發(fā)揮。業(yè)內(nèi)人士認為，只要有決心和措施，保障房"堅持數(shù)年，必有成效"。
2011年01月06日 08:56:26 來源： 半月談 作者：葉峰
